Huurfraude herkennen voor je een euro betaalt
Door het StoryCheck-team · 5 min leestijd · Gepubliceerd op
Huurfraude is oplichting met een woning die niet te huur is: gestolen foto's, een lage huurprijs, een verhuurder die niet kan komen tonen, en de vraag om een waarborg of eerste huur te betalen voor je binnen bent geweest. In België heb je een sterke bescherming: een huurwaarborg die je stort, hoort op een geblokkeerde rekening op jouw naam te staan, niet op de rekening van de verhuurder. Betaal dus nooit iets voor een bezichtiging, en nooit een waarborg op een gewone rekening.
Hoe werkt huurfraude?
Testaankoop beschrijft het klassieke scenario: een zoekertje voor een prachtige woning, bijvoorbeeld in een chique Brusselse wijk, tegen een opvallend lage huurprijs. De 'verhuurder' werkt in het buitenland, kan de woning nu niet tonen, en vraagt eerst een waarborg of een voorschot. Het afgesproken bezoek komt er nooit, en het geld is weg. Testaankoop is er duidelijk over: vraagt iemand vanuit het buitenland een betaling via Western Union, dan gaat het zo goed als altijd om oplichting.
Zulke zoekertjes kunnen overal opduiken waar ook echte woningen staan: op Immoweb, op Zimmo en in de rubriek Immo van 2dehands. Studenten die nog een kot zoeken en nieuwkomers die van ver een appartement moeten vinden, zijn een logisch doelwit, want zij kunnen moeilijk even langskomen. 2dehands waarschuwt bovendien dat oplichters je van het platform naar WhatsApp lokken en daar een betaallink sturen die naar een nagemaakte pagina van Bancontact, PayPal of je bank leidt.
Wat de wet zegt over je huurwaarborg
De Belgische regels maken huurfraude makkelijker te herkennen dan je denkt, omdat de waarborg nooit gewoon op de rekening van de verhuurder hoort te belanden. Vlaanderen en Brussel hebben elk hun eigen regeling:
| Regel | Vlaanderen | Brussel |
|---|---|---|
| Maximum | 3 maanden huur, voor huurcontracten sinds 2019 | 2 maanden huur, voor huurcontracten gesloten of vernieuwd sinds 1 november 2024 |
| Waar het geld naartoe gaat | Een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder | Een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder |
| Andere vormen | Een zekerheid via een financiële instelling, een waarborg via het OCMW, of een persoonlijke borg als de verhuurder akkoord gaat | Een bankwaarborg, ook met afbetaling of via het OCMW, een zakelijke zekerheid, of een persoonlijke borg door een derde |
| Op de rekening van de verhuurder, cash of via Western Union | Geen van de wettelijke vormen | Geen van de wettelijke vormen |
Vraagt een verhuurder of 'makelaar' de waarborg op zijn eigen rekening, in cash of via een geldtransferdienst, dan wijkt hij af van de wettelijke vormen. Dat is niet altijd oplichting, maar wel een reden om niets te betalen tot alles op papier staat. Betaal ook de eerste huur pas als je de woning gezien hebt en het huurcontract ondertekend is.
Wat een echt zoekertje in Vlaanderen vermeldt
In Vlaanderen moet een huuradvertentie de huurprijs en de kosten en lasten vermelden, de energiescore (EPC) en informatie over de overstromingsgevoeligheid van het perceel. Voor een bezichtiging mag een verhuurder enkel praktische gegevens vragen, zoals je naam, telefoonnummer en e-mailadres om een afspraak te regelen. Pas als je echt interesse toont, mag hij vragen naar je adres, je burgerlijke staat, je gezinssamenstelling en het bedrag van je inkomen, maar nooit naar je gezondheid of je gerechtelijk verleden.
Vraagt iemand al voor een bezichtiging een kopie van je identiteitskaart, je loonfiches of een voorschot, dan gaat hij verder dan de Vlaamse regels toelaten. Een kopie van je identiteitskaart geef je sowieso niet zomaar aan een onbekende.
Vijf controles voor je iets betaalt
- 1
Ga zelf kijken
Betaal niets voor jij, of iemand die je vertrouwt, in de woning bent geweest. Een verhuurder die de woning nooit kan tonen, verhuurt ze ook niet.
- 2
Zoek de foto's omgekeerd op
Met omgekeerd zoeken op afbeelding zie je of dezelfde foto's elders opduiken, bijvoorbeeld bij een ouder zoekertje op een ander adres of in een ander land.
- 3
Controleer de makelaar
Treedt er een vastgoedmakelaar op, zoek hem dan op in de databank van het BIV, volgens het beroepsinstituut de enige officiële databank van vastgoedmakelaars. Een immokantoor vind je ook terug in KBO Public Search.
- 4
Controleer de verhuurder
Een nummercontrole toont of het nummer een Belgische gsm, een buitenlands nummer of een VoIP-lijn zonder geschiedenis is, en een e-mailcontrole of het adres pas is aangemaakt. De verhuurder merkt daar niets van.
- 5
Betaal de waarborg op de juiste manier
Enkel op een geblokkeerde of geïndividualiseerde rekening op jouw naam, of via een van de andere wettelijke vormen uit de tabel. Bij de overschrijving van de eerste huur toont je bankapp sinds oktober 2025 of de naam van de begunstigde bij het rekeningnummer past.
Al betaald of gegevens doorgegeven?
- Bel meteen je bank en 078 170 170, het nummer van Card Stop en Fraudstop, zodat de betaling misschien nog tegengehouden wordt.
- Doe aangifte bij de politie met het zoekertje, de berichten en je betaalbewijs. Online kan dat via Police-on-Web (my.police.be) als het verlies onder 1.000 euro blijft.
- Meld het zoekertje bij Immoweb, Zimmo of 2dehands, zodat het verdwijnt voor iemand anders betaalt.
- Meld de fraude bij de FOD Economie via ConsumerConnect of meldpunt.belgie.be.
- Gaf je een kopie van je identiteitskaart, vermeld dat dan uitdrukkelijk bij je aangifte.
Veelgestelde vragen
Mag een verhuurder geld vragen voor een bezichtiging?
Een betaling voor een bezichtiging is een groot alarmsignaal. In Vlaanderen mag een verhuurder voor een bezichtiging zelfs alleen je naam, telefoonnummer en e-mailadres vragen. Betaal niets voor je de woning gezien hebt.
Hoeveel huurwaarborg mag een verhuurder vragen?
In Vlaanderen maximaal drie maanden huur voor huurcontracten sinds 2019, op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. In Brussel maximaal twee maanden huur voor huurcontracten gesloten of vernieuwd sinds 1 november 2024.
De verhuurder zit in het buitenland en stuurt de sleutels op. Kan dat kloppen?
Zo goed als nooit. Het is een klassieke uitleg bij huurfraude, en Testaankoop waarschuwt dat een betaling via Western Union vanuit het buitenland zo goed als altijd oplichting is. Een woning wordt verhuurd door iemand die ze kan tonen.
Hoe controleer ik een immokantoor?
Zoek de makelaar op in de officiële databank van het BIV en het kantoor in KBO Public Search. Bel het kantoor daarna via het nummer op zijn eigen website, niet via het nummer in het zoekertje.
Mag ik StoryCheck gebruiken om een kandidaat-huurder te screenen?
Nee. De resultaten zijn bedoeld voor persoonlijk gebruik, zoals jezelf beschermen tegen fraude. StoryCheck is geen kredietbureau, en de resultaten mogen niet gebruikt worden voor beslissingen over krediet, werk, verzekering of het verhuren van een woning.
Verwante gidsen
Ontdek wie er echt achter het nummer zit
De controle is privé en duurt ongeveer 60 seconden. De persoon krijgt geen melding en komt er nooit achter.
Nummer nu controleren